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Litiges sur saisie immobilière

En cas d’impossibilité de rembourser une somme due, un bien immobilier dont le débiteur est propriétaire peut faire l’objet d’une procédure de saisie, sous conditions.

Cette procédure permet la vente du bien saisi et le remboursement du ou des créanciers. On en compte 15000 en France chaque année.  

 

Les cas de litiges fréquemment rencontrés

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Litiges sur vente aux enchères après saisie immobilière

Contestation des éléments de fond ou de forme contenus dans le commandement de payer valant saisie (défaut d’une mention obligatoire ou violation d’une règle de forme, caducité du commandement de payer signifié par voie d’huissier, non-respect du délai de carence, prescription du titre de la créance ou de l’action en vertu de la prescription biennale entre la date de notification de la déchéance du terme et l’acte initiant la saisie immobilière…)
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Litiges sur vente amiable après décision de saisie immobilière

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Litiges sur l’estimation de la créance

Sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus, indication du taux des intérêts moratoires, conformité du prêt à l’origine de la saisie (contestation du TEG)

Vos droits et possibilités de recours

Avant que la décision de vente forcée ne soit prononcée par le juge de l’exécution, le débiteur peut éviter la vente aux enchères publiques et obtenir la vente de son bien de gré à gré. Cette alternative à la vente forcée sert aussi bien les intérêts du débiteur que ceux du créancier puisque le prix de vente amiable est bien souvent supérieur à celui obtenu dans le cadre des ventes aux enchères publiques.
Ainsi, le débiteur peut toujours négocier avec son créancier et/ou son avocat pour convenir d’un règlement amiable pour éviter les frais de poursuites.
Même après que l’assignation en justice ait été signifiée au débiteur pour une audience dite « d’orientation », ce dernier peut demander au juge de l’exécution que son bien immobilier ne soit pas vendu aux enchères publiques mais de manière amiable (en agence ou à un acquéreur identifié) sous le contrôle du juge.

Il est vivement recommandé au débiteur de produire aux débats la copie d’un mandat ou d’un compromis de vente afin de justifier de sa bonne foi devant le juge et démontrer sa volonté de régler sa dette envers son créancier et ainsi clôturer le litige.
Le débiteur peut toujours vivre dans le bien saisi, dans l’attente de la vente (sauf si le commandement de payer ordonne l’expulsion).

Par ailleurs, la loi a prévu un certain nombre de palliatifs en cas d’insolvabilité du débiteur afin de faire face à la procédure de saisie immobilière. Les intérêts du débiteur quant à son bien immobilier mis en cause peuvent ainsi être préservés temporairement dans des cas bien précis.

La procédure de saisie immobilière peut d’abord être suspendue lorsqu’une procédure collective est ouverte à l’encontre du débiteur. Ce dernier peut donc organiser son insolvabilité afin de bénéficier de l’ouverture d’une procédure collective, qui viendra paralyser momentanément toute poursuite individuelle des créanciers dont le banquier.

La deuxième solution légale consiste à requérir l’aide de la commission de surendettement auprès de la Banque de France. Celle-ci peut, après dépôt d’un dossier de surendettement par le débiteur, requérir la suspension de la saisie immobilière initiée, auprès du Juge de l’exécution.

Troisième solution légale, lorsque la procédure de saisie est déjà entamée, le débiteur peut encore justifier lors de l’audience d’orientation que les revenus locatifs de l’immeuble sur deux ans peuvent apurer sa dette.

Une autre solution efficace consiste à faire vendre votre bien immobilier en réméré afin d’échapper à la procédure de saisie. Le produit de la vente en réméré servira à désintéresser les créanciers. Le réméré est un contrat de vente, établi devant notaire, qui va garantir au vendeur la possibilité de racheter son bien ultérieurement. Le vendeur pourra continuer à occuper le bien et devra, dans ce cas, conclure un contrat d’occupation des lieux avec l’acquéreur et lui payer des indemnités d’occupation. Dans un contrat de réméré, on ne parlera pas de bail ni de loyer, mais plus précisément de contrat d’occupation des lieux (ou de convention d’occupation précaire) et d’indemnités d’occupation. Le débiteur conserve une faculté de rachat de son bien, jusqu’à 5 ans après la cession en réméré de celui-ci.

Enfin, le débiteur peut toujours en cours de procédure de saisie soulever le fait que la valeur du bien immobilier saisi dépasse de loin le montant de la dette à apurer.

 

En pratique

S’il s’agit d’une méthode de recouvrement des plus impitoyables pour le débiteur, en cela qu’elle peut viser le bien constituant sa résidence habituelle, c’est aussi l’une des plus efficaces pour le créancier. C’est pourquoi les établissements bancaires y ont fréquemment recours, notamment pour obtenir le remboursement d’un prêt immobilier dont les échéances ne seraient plus honorées.
Pourtant, il existe de nombreux moyens de défense tendant soit à obtenir la vente amiable du bien saisi afin d’en obtenir un meilleur prix, soit à faire échouer la tentative de saisie, ou encore, dans de plus rares cas, à conserver le bien immobilier, sans menace de saisie ultérieure.

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