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Litiges sur crédits in fine

Litiges sur crédits in fine

Crédits in fine : la nouvelle fabrique à contentieux

 

L’imagination des banquiers étant sans limite, certains ont imaginé des montages complexes mettant en jeu des « crédits in fine ». Comme son nom l’indique, un crédit in fine est remboursé « à la fin » de la durée de l’emprunt correspondant.

Dans la mesure où il a été généralement utilisé pour financer une acquisition immobilière, le remboursement du capital se fait, en une seule fois, au terme du crédit, Dans l’intervalle, seuls des intérêts auront été payés. En théorie, le capital final est remboursé grâce à un « collatéral » constitué sous la forme d’une assurance vie ou d’un bon de capitalisation.

Ceci en théorie car dans la pratique, les banques, disons-le tout net, ont fait du grand n’importe quoi et la grande majorité des emprunteurs concernés seront dans l’incapacité de rembourser le capital prêté.

C’est la nouvelle « fabrique à contentieux ».

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« In fine des riches » contre « In fine des pauvres »

Il n’est pas inintéressant de noter qu’à l’origine, ce type de montage était réservé à une clientèle plutôt fortunée désireuse d’optimiser fiscalement ses placements immobiliers et financiers.

En effet, dans un prêt immobilier classique, chacun aura pu observer qu’avec la décroissance de la part d’intérêts dus, le revenu fiscal augmente à due concurrence de la diminution de la part d’intérêt en question. Avec un risque de « ciseau fiscal » bien connu des fiscalistes, finir par avoir des revenus « fictifs » sur lesquels il faudra payer des impôts bien réels ! Avec un emprunt « in fine », le revenu fiscal reste identique pendant toute l’opération du prêt (toutes choses égales par ailleurs, nonobstant les éventuelles hausses de loyer). Une solution fiscalement très confortable dans la mesure où un montage « bien calibré » peut même, dans certains cas, permettre d’être déficitaire jusqu’à la fin du prêt.

Avec toutefois un « hic », à savoir le remboursement du capital qui se fait « in fine », en une seule fois. Pour contrecarrer ce « petit » inconvénient, les banques demandent dans ce cas aux emprunteurs de souscrire un collatéral qui servira à rembourser le capital prêté. Autre petit « hic », si le collatéral, en général un contrat d’assurance vie, doit permettre de rembourser le capital emprunté, il se doit d’être « conséquent ». Et plus les taux sont bas, plus l’apport sous forme de collatéral doit être important.

Au moins de l’ordre de 50% des fonds empruntés. On est bien en présence d’un « in fine » pour « riches ».

Dans le cas des prêts « in fine » pour les « pauvres », la perspective est tout autre, il s’agit de solvabiliser artificiellement des catégories d’emprunteurs dont le coefficient d’endettement s’avère trop important pour obtenir un prêt « normal ».

En effet, il n’aura échappé à personne qu’un prêt qui ne comporte pas d’échéance en capital a une échéance plus faible en termes de charges de remboursement qu’un prêt classique.

Dans cette optique, le montant du collatéral ne sert pas à rembourser le prêt mais sert simplement de garantie complémentaire à la banque tant on est sûr que l’emprunteur sera dans l’impossibilité de rembourser !!!

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Analyse juridique

La banque doit bien évidemment à s’attacher à vérifier à ce que les emprunteurs soient en état de rembourser leurs prêts. La jurisprudence a consacré à cet effet la notion de « montage complexe », qualificatif retenu par la Cour de Cassation pour ce type d’emprunt. Et c’est plutôt une bonne chose pour les emprunteurs concernés.

Et cela n’est pas sans conséquence sur le niveau d’information et de conseil que la banque se doit des délivrer aux emprunteurs « in fine ».

Et c’est à juste titre qu’on recherchera la responsabilité de la banque tant au niveau de son devoir de mise en garde qu’au niveau de la « perte de chance » s’agissant des capitaux investis.

Dernier point concernant la prescription, dans un arrêt de 2019, la Cour de Cassation, a, à bon droit selon nous, considéré que la prescription part de la date à laquelle le principal doit être remboursé…

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Les mauvaises pratiques bancaires en action

On l’a vu comme pour les prêts en devises ou dans une moindre mesure les prêts à taux variable, les banques ont un don inné pour se mettre dans de mauvais draps.

Certains services contentieux se demandent comment gérer tous ces prêts qui, immanquablement, risquent de se retrouver devant les tribunaux.

Et « droites dans leurs bottes », certaines banques demandent un réajustement du collatéral, celui-là même qu’elle avait (mal) calculé au départ. Ben voyons ! Dans un autre ordre d’idée, d’autres proposent, ce qui peut sembler de prime abord sympathique, de transformer le prêt « in fine » en un prêt amortissable. Histoire peut être de payer un bien sur 40 ans au lieu de 20 ans ?

Autant vous dire qu’il convient d’être extrêmement circonspect vis-à-vis de toutes ces propositions qui visent surtout pour la banque à se sauver d’un mauvais pas.

NDLR

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