Le covid 19 risque d’avoir fait une victime collatérale de plus : les futurs emprunteurs. D’ores et déjà, certains courtiers enregistrent un doublement du taux de refus des dossiers présentés.

Explications

Incohérences macro-économiques

Persiste et signe, telle pourrait être la devise du Haut Conseil de Stabilité Financière qui, dans son récent avis, maintient sa ligne définie en début d’année (avis R-HCSF-2019-1 du 20 décembre 2019). Comme s’il ne s’était rien passé dans l’intervalle !

Rappelons que, d’après le comité, il faudrait restreindre les conditions d’accès au crédit, et «invite» les banques à se montrer moins libérales en durcissant leurs critères d’acceptation. Les financements à « 110% » incluant les frais de notaire seront bientôt un lointain souvenir, il faudra un apport minimal, adieu aux crédits supérieurs à 25 ans et abandon de la notion de «reste à vivre», taux d’endettement strictement limité à 33%, plafonnement des prêts à 7 années de revenus… figurent parmi les principales recommandations dudit comité.

Avec toutefois 2 inconvénients majeurs qui n’auraient pas dû échapper aux membres de ce comité. En premier lieu, on nage en pleine contradiction macro-économique. Au moment même où la Banque Centrale ouvre en grand les vannes du crédit, ce comité les ferme. Difficilement compréhensible alors même que la politique budgétaire nationale se veut de son côté fortement expansionniste… Plus ennuyeux, les mesures «techniques» annoncées auront, selon nous, surtout un effet auprès des plus modestes et des primo accédants. Et globalement, on assiste depuis la mise en place de ces mesures à un doublement du taux de refus des banques !

La guerre courtiers vs banques

En recherche de marge, les banques ont décidé de «serrer le kiki» aux courtiers voire carrément de s’en débarrasser. Et le moins qu’on puisse dire, c’est que les banques n’ont vraiment pas la reconnaissance du ventre. Pensez qu’environ 40% des crédits immobiliers passent par les mains desdits courtiers qui, depuis maintenant le milieu des années 90, constituent un des maillons essentiels de la chaine de distribution des crédits. En réinstaurant une vraie concurrence entre banques, les courtiers ont contribué, à leur niveau, à la baisse des taux observée depuis près d’une dizaine d’années. Les banques voudraient-elles faire disparaitre ce facteur de concurrence ?

Taux d’usure à géométrie très variable

Autre facteur qui ne risque pas d’arranger les choses : le mode calcul du taux d’usure. Ou plutôt des taux d’usure car, une fois de plus, les banques ont voulu le beurre et l’argent du beurre. Alors qu’antérieurement, il n’existait qu’un taux d’usure, aujourd’hui, on en a quatre et avec un taux d’usure qui peut aller jusqu’à 21,31 % pour certains prêts personnels et les découverts des particuliers. Problème, le taux d’usure en matière de prêts immobiliers est, pour sa part, très bas (2.51% pour les prêts sur 20 ans) et les banquiers sont obligés de plus en plus souvent de rejeter des dossiers pour cause de taux usuraire eux-mêmes liés aux coûts connexes du crédit, assurance et frais de dossier par exemple. Sans oublier les frais de courtage évoqués plus haut !

Pendant ce temps, sur le front des taux…

Dans ce paysage où plus rien ne semble tourner rond pour les emprunteurs, il semble subsister au moins une bonne nouvelle ou presque, alors que certains médias ont franchement fait dans le catastrophisme en annonçant une hausse «plus que significative». Ainsi, un journal dont nous tairons le nom par charité n’hésite pas à titrer «le taux moyen des crédits en forte hausse». Ah bon ?! Nous ne disposons pas, apparemment, des mêmes chiffres que notre estimé confrère. On relève de notre côté, toutes durées confondues entre avril et mai, des taux de 1,25 % soit une hausse de… 0,07%. Sur les durées vedettes de 20 et 25 ans, on peut trouver des taux inférieurs à 1,40% et 1,65%. Rien d’affolant. Autre bonne nouvelle, les rendements des OAT (Obligation Amortissable du Trésor), sur lesquelles les banques se calent pour calculer leurs taux à long terme, après avoir flambé un bref moment de 50 centimes de taux environ, sont revenus à leur étiage d’avant crise avec même un plus bas à – 0,18 % sur le 10 ans. Toutefois, on sera attentif au fait que les principales banques ont annoncé vouloir provisionner le risque macro-économique de la situation actuelle, ce qui reviendrait à vouloir faire payer plus cher les nouveaux emprunteurs. Au moins, de ce côté, les intentions sont claires et nettes.