Avec la crise de 2008 et plus encore la crise sanitaire, les banques ont eu tendance à multiplier les procédures de saisie immobilière. Il y en aurait 15 à 20000 par an en France.

Un vrai traumatisme pour les personnes concernées qui peuvent se voir expulsées de leur lieu de résidence surtout que, dans bien des cas, au surplus, la saisie effectuée ne met pas forcément fin aux procédures engagées.

Néanmoins, compte tenu de l’impact d’un tel acte, il existe de nombreuses possibilités de se défendre et nous reprenons ci-après les principales pistes de contestation en la matière.

Quand peut intervenir une procédure de saisie immobilière ?

En pratique, la procédure de saisie immobilière présuppose que vous soyez dans l’incapacité de régler une dette bancaire ou non bancaire et, s’il s’agit d’une dette bancaire liée à un prêt immobilier, le cas le plus courant, il faut que ce prêt ait été mis en situation de « déchéance du terme ».

On appelle déchéance du terme le fait pour une banque de dénoncer le contrat de prêt et de provoquer sa « résiliation ».

Dès la déchéance du terme intervenue, vous vous retrouvez en « zone rouge » et il faudra à partir de ce moment être attentif à la suite des opérations.

A titre de seconde condition, la banque ou tout autre créancier, devra justifier d’être en possession d’un « titre exécutoire », qui se présente soit sous la forme d’une décision de justice définitive constatant la créance, soit sous la forme d’un acte valant titre exécutoire. Un acte de prêt notarié par exemple.

La procédure

C’est une procédure complexe codifiée par le Code des procédures Civiles d’exécution et notamment au niveau des articles L 311-1 à 8 de ce même code.

Elle se déroule en 6 étapes avec pour chacune un formalisme juridique particulier.

La 1ère étape consiste en un commandement de payer délivré par voie d’huissier. Ce commandement a pour principal objet de « paralyser » votre bien en vous empêchant de le vendre ou de le louer. Pour ce faire, le commandement est transmis au bureau des hypothèques.

Dans un délai de 2 mois, vous devez être assigné devant le tribunal compétent qui va statuer dans le cadre d’une audience dite d’orientation sur la suite de la procédure. Cette audience est capitale et vous devez la préparer avec le plus grand soin notamment avec le concours d’un avocat spécialisé.

A noter que si vous n’êtes pas convoqué dans le délai de 2 mois tel qu’indiqué, le commandement de payer n’est plus valable.

Dans l’intervalle, vous aurez, et c’est là la troisième étape, reçu la visite d’un huissier chargé d’établir un état général de votre bien.

La quatrième étape, la plus importante, sera celle de l’audience d’orientation qui définira les termes précis d’exécution soit, généralement, la vente amiable ou la vente forcée.

En cinquième étape interviendra la vente, soit amiable, soit forcée en fonction des décisions prises par le juge au moment de l’audience d’orientation.

La sixième et dernière étape concerne la répartition des fonds de la vente au niveau du ou des créanciers.

Gardons à l’esprit que chaque étape fait l’objet d’une codification particulière au niveau des délais et des procédures et, qu’au final, il s’agit d’une procédure particulièrement complexe.

Que faire en cas de saisie immobilière ?

Vu la complexité de la procédure et ses enjeux, le 1^er point est de s’entourer de conseils expérimentés. Surtout, il faut éviter de faire la « politique de l’autruche » ou pire renoncer à se défendre.

Il faut, à cet effet, avoir conscience qu’une procédure mal gérée peut finir en « bain de sang » financier, votre bien étant vendu à vil prix et, en « prime », vous pouvez continuer à être poursuivi par votre créancier si le prix de vente ne couvre pas le montant de la créance réclamée, frais inclus. Un cas de figure de plus en plus répandu.

Vos possibilités d’action dépendront étroitement de votre situation financière et d’éventuelles perspectives de redressement en la matière. Autre paramètre à prendre en compte, votre bien est-il « in bonis », au plan financier, ou on ? En clair, déduction des dettes réclamées, reste-t-il un surplus financier ?

Si vos perspectives financières sont irrémédiablement compromises

Dans cette hypothèse, vous pouvez vous mettre en surendettement. La procédure de surendettement pourra, en fonction de l’avancée de la procédure de saisie, faire obstacle à cette dernière.

Ceci résulte très clairement de l’article L 722-2 du Code de la consommation qui prévoit la suspension des procédures d’exécution.

Attention, si la Commission de Surendettement se prononce après l’audience d’orientation (voir plus haut) sur la recevabilité de votre demande, cela sera plus compliqué et surtout, la suspension sera dès lors soumise à décision d’un juge et perdra son caractère d’automaticité.

Autre point, il faut garder à l’esprit que très souvent, la Commission demande en pareilles circonstances que vous procédiez à la vente, amiable, du bien en question. En clair, vous avez gagné du temps et surtout, vous avez évité une vente forcée mais pas réglé forcément le problème…

Si vos perspectives financières ne sont pas irrémédiablement compromises

Deux possibilités dans cette hypothèse. Le bien saisi présente un actif net important et positif. En clair, à sa valeur vénale et déduction des sommes dues, il subsiste un « reliquat » positif.

Dans ce cas de figure, vous avez intérêt à vous pencher sur les bénéfices du « réméré ». Le réméré immobilier consiste en une vente suivie d’un rachat au bout de quelques années (en général 5 ans). Cela vous donne la possibilité de désintéresser votre créancier dans la mesure où la dette est transférée, de facto, à un tiers. Autre avantage, le réméré peut, dans la pratique, intervenir (presque) à tout moment de la procédure.

Deux freins possibles cependant. Le coût du réméré, assez élevé, et la nécessité d’obtenir l’accord du créancier si vous envisagez un réméré post commandement de payer. Autre limite, propre au réméré, celui-ci n’est envisageable que sur des zones géographiques où le marché immobilier est particulièrement liquide. Ailleurs, vous ne trouverez personne pour faire une telle opération.

A contrario, si le bien n’est pas éligible à un réméré, il vous faudra « ferrailler » au plan juridique. La procédure étant complexe, les zones de contestation ne manquent pas et la procédure peut durer des années et des années. Dans l’intervalle, votre situation peut s’améliorer et la banque, de guerre lasse, peut accepter une remise en gestion du prêt. Un cas de figure plus courant qu’on peut le penser.

Attention toutefois, dans cette stratégie, il vous faudra trouver un avocat spécialisé* en saisie immobilière et prévoir des honoraires en conséquence !

(*) Pour les adhérents de France CONSO BANQUE, ceux-ci peuvent se renseigner auprès du Secrétariat Général pour obtenir les coordonnées d’un avocat « ad ’hoc » : secretariat.general@franceconsobanque.fr