RESIDE ETUDES :
UN SCANDALE FINANCIER XXL QUI VA LAISSER DES MILLIERS D’INVESTISSEURS SUR LE CARREAU
Les ombres de Stavisky et de Madoff ont dû planer, au moins un court instant, sur le jugement rendu ce 28 novembre 2024 par le Tribunal de Commerce de Paris dans l’affaire « Réside Etudes ».
Et quel jugement ! 436 pages pour près de 5000 plaignants.
Un jugement au final qui aura largement laissé de côté le sort des plaignants et les responsabilités de cette déconfiture aussi gigantesque que prévisible.
Origines
Retour sur les origines de cette affaire hors normes.
« Réside Etudes » voit le jour au début des années 90 pour se consacrer à la « gestion et l’exploitation de résidences et d’hôtels » avec services. Très rapidement, il devient le numéro 2 de son secteur avec plus de 1200 salariés et une trentaine de sociétés aux côtés de « Pierre et Vacances » ou « Appart City » pour ne citer qu’eux.
Pour ce faire, dans un secteur plutôt capitalistique, il fonde son développement sur la martingale que constituent les montages de type « LMNP-LMP » avec comme cibles des investisseurs particuliers à qui ont fait miroiter des investissements tranquilles avec une rentabilité plus que correcte et des loyers « garantis ».
Le ver est, dès le départ, dans le fruit et une gestion approximative plus, dit-on, des rémunérations « pharaoniques » pour certains dirigeants achèvent de mettre à mal ce modèle de développement. Rétrospectivement, on peut se demander pourquoi personne ne s’est interrogé sur ce mode de financement. En effet, si les rentabilités promises régulièrement aux investisseurs devaient se réaliser pourquoi alors ne pas se financer, comme toute entreprise classique, sur fonds propres ou emprunts bancaires ?
Sur la nature des difficultés
Au final, les difficultés surviennent dés 2020, la période « covidienne » accentuant les défauts inhérents au mode de financement choisi. A ce jour, et à titre d’exemple, on note que 5 résidences seniors sur 73 seraient rentables. En cause, mais pas seulement, un mode de financement contestable dont les risques ont été déportés sur des particuliers à qui on a vendu un placement immobilier « tranquille ».
A ce stade, rappelons la logique des montages de type LMP-LMNP, locations meublées professionnelles ou non professionnelles selon le statut fiscal défini. Dans ce type de montage, des ensembles immobiliers sont vendus par lots, une société gestionnaire assurant à la fois, la gestion de ces lots et des services associés, cas typique des résidences pour seniors. Pour sécuriser (au moins en apparence) le montage, un bail commercial de 9 ans est passé entre la « société de services » et les investisseurs. Dans la réalité, il s’agit de ficeler l’investisseur, sur une longue période, avec, sans que cela soit vraiment souligné, un risque de non renouvellement du bail au terme des 9 ans, terme (voire avant dans un grand nombre de cas) qui voit assez régulièrement le gestionnaire de services renégocier à la baisse le prix des loyers versés aux investisseurs sans que ceux-ci puissent trouver à redire dans la mesure où ladite société détient de facto un monopole sur les services rendus à l’intérieur d’une résidence donnée ! Notons, à l’inverse, que si le malheureux investisseur voudrait sortir du bail pour reprendre son bien, il prendrait le risque de se voir infliger une indemnité d’éviction qui pourrait s’élever à une voire 2 années de loyer. De quoi faire réfléchir les « réfractaires ».
Ajoutons à cette pratique très répandue une autre qui le serait tout aussi à savoir, celle dite des « fonds de concours ». Au travers de cette pratique, il s‘agit pour le promoteur du projet d’injecter des fonds au bénéfice de la résidence à construire à hauteur d’une à 2 années de loyers. En apparence, une véritable subvention. Dans la réalité, il s’agit de permettre, au moins pour un temps, de servir des loyers attractifs pour les investisseurs et par-delà une rentabilité satisfaisante. Evidemment, une fois cette subvention épuisée, le carrosse se transforme en citrouille et c’est généralement à ce moment-là que le gestionnaire explique qu’il ne peut continuer à verser des loyers aussi élevés ! Sachant également que le coût de la subvention a, bien sur, été, au passage, rajoutée au prix de vente des lots vendus. La boucle étant bouclée l’investisseur, véritable pigeon, aura sur ses propres fonds, contribué au « bon » rendement de sa propre opération…
On pourrait tout autant et de la même manière parler des « PPUC », soit les parties privatives communes utilisées gratuitement et sans droit ni titre par ces mêmes gestionnaires de services.
On ne manque pas d’être atterré par de telles pratiques qui, pour être juste, ont fait l’objet d’une utilisation quasi industrielle par tout le secteur concerné et ne sont pas forcément illégales. Avec toutefois, une restriction de taille. Quel particulier peut raisonnablement s’interroger sur les limites financières et juridiques (voire fiscales) de tels montages ?
Banques, notaires, conseils en gestion de patrimoine : tous coupables ?
Comme on a pu le voir, on est en présence d’un montage à la fois, subtil et sophistiqué, qu’il n’est pas forcément facile de décortiquer. Seuls des professionnels ^peuvent éventuellement avoir le recul et l’expérience nécessaires pour appréhender la qualité des montages proposés.
A ce titre, on peut s’interroger sur la pertinence de l’information et du conseil donnés par les intermédiaires habituels de ce type de « produit » à savoir, dans l’ordre, les banques, les notaires et plus marginalement les conseils en gestion de patrimoine.
Retenons d’ores et déjà que sur la pratique des « fonds de concours, certains tribunaux ont pu retenir le qualificatif de « réticence dolosive ».
Pour le reste, on ne pourra que s’étonner que, s‘agissant de « Réside Etudes », que les professions dénommées aient pu continuer à « promouvoir » et en tout cas à s’abstenir de réserves alors même que des difficultés ont pu apparaitre dés 2020, le Covid n’expliquant pas tout…
Comment réagir si vous êtes concerné ?
Si vous êtes touché par ce scandale, il est crucial de ne pas rester isolé. Voici quelques étapes à suivre :
- Regroupez-vous : Les procédures juridiques sont complexes, mais un collectif d’investisseurs a plus de poids.
- Rejoignez un collectif de défense : L’association France Conso Banque a créé un collectif pour aider les victimes. Contact : litiges-placements@franceconsobanque.fr ou via le site web www.franceconsobanque.fr.
- Informez-vous sur vos droits : Certains montages peuvent être attaqués sur des bases légales solides.